1. Introducción
2. Articulo 1902 cc. Culpa extracontractual.
3. Artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Daños por la falta de mantenimiento de los elementos privativos y comunes.
4. Plazos para reclamar
5. Pruebas
6. Conclusiones

1. Introducción
Es muy habitual, que los elementos comunes o los privativos por su falta de mantenimiento que produzcan tanto daños en las viviendas como en zonas comunitarias. Los más habituales suelen ser los daños por agua que producen los bajantes comunitarios o las tuberías privativas, las cuales no suelen mantenerse por su difícil acceso y se reparan cuando se rompen y producen el daño.
Estos asuntos los suelen solucionar las compañías de seguros, pero hay veces, que estas no cubren los daños por agua de sus asegurados o simplemente la Comunidad o el propietario no tiene compañía de seguros.
Estas son las vías jurídicas para reclamar

2. Articulo 1902 cc. Culpa extracontractual.
Esta suele ser la vía más habitual para reclamar cualquier daño, que no se produzca por culpa o negligencia, y fuera de un contrato.
“El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”
El problema es que solo hay un año para reclamar los daños, y en estos casos, mientras se intenta llegar a un acuerdo, dentro de la buena fe que envuelven las relaciones vecinales, se pasa el tiempo del año y se pierde la oportunidad de reclamar. Para evitarlo hay que interrumpir la prescripción de la acción mediante él envió de un burofax.

3. Artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Daños por la falta de mantenimiento de los elementos privativos y comunes.
El artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal establece:
Son obligaciones de cada propietario:
“b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”
Artículo 10 de la Ley de propiedad horizontal establece:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Estos artículos establecen una obligación de mantenimiento de los propietarios sobre los elementos de su vivienda y de la Comunidad sobre los elementos comunes, así como una responsabilidad expresa por los daños que se produzcan por la falta de mantenimiento de dichos elementos, diferente a la establecida en el artículo 1902 del código civil.
En este sentido, la Sentencia 920/2006 de 27 de Septiembre del Tribunal Supremo establece:
“Toda vez que el daño se produce, pues, como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad (artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal [ RCL 1960, 1042] ), y con independencia de que tales deberes de sostenimiento y conservación del edificio y sus servicios integren, desde la perspectiva de la responsabilidad extracontractual, el contenido del deber de diligencia exigible, cabe decir que la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se inserta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la propiedad horizontal”.
La diferencia entre presentar una demanda, basada en el 1902 del código civil y los artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, está en que el plazo para interponer la demanda o de prescripción. Las acciones derivadas de la ley de propiedad horizontal, son acciones personales y prescriben a los 5 años, lo cual permite al afectado reclamar los daños sufridos con tranquilidad.
Para poder accionar en virtud de los artículos 9 y 10 de la LPH, debe haber una falta de mantenimiento del elemento privativo o común, excluyéndose las acciones procedentes de la culpa, por ejemplo, la manipulación de un elemento común o privativo por un tercero, excluye la responsabilidad por falta de mantenimiento. Ejemplo daño en bajante comunitario por inserción sin conocimiento de la comunidad de una tubería privativa en el mismo, rompiendo el elemento común.

4. Plazos para reclamar
Como hemos indicado, el plazo es de un año para las acciones procedente del 1902 del código civil y 5 años para la que tienen su origen en los artículos 9 y 10 de la LPH, así lo establece jurisprudencia del Tribunal Supremo en su recurso de casación 133/2016 de 14 de diciembre de 2018:
“ Para resolver la cuestión controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la LPH en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daños alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido que refiere el artículo 1089 del código civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios no está prescrita al ser de aplicación el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del código civil que resulta aplicable.
De todas formas los plazos de prescripción se pueden interrumpir con una comunicación fehaciente reclamando el daño causado.

5. Pruebas
En la línea expuesta en anteriores artículos, la prueba en todo procedimiento judicial es fundamental, en este caso es de especial importancia, tener un informe pericial, que acredite tanto el origen de los daños, las medidas a adoptar para su reparación, la descripción de los daños sufrido y su valoración económica.
Por eso se aconseja asesorarnos por un abogado, para que nos ayude a lograr las pruebas necesarias antes de presentar la demanda e ir al procedimiento con las máximas garantías.

6. Conclusiones

El derecho de daños en el caso de las comunidades de propietarios, tiene su propia acción de reclamación, que amplía el plazo de prescripción de 1 a 5 años, pero debemos demostrar que es por falta de mantenimiento a través de un informe pericial.