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Actividades molestas, peligrosas e insalubres de un propietario, inquilino u ocupante de una vivienda

  1. Introducción
  2. Supuestos de actividades prohibidas en los estatutos, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  3. Sanciones
  4. Procedimiento
  5. Una cuestión de pruebas
  6. Conclusiones

Introducción

Este tema es sin lugar a dudas el más nos consultan los propietarios y las comunidades de propietarios, el supuesto del propietario, inquilino u ocupa que no permite el descanso del resto de vecino con fiestas y ruidos en horas no permitidas o que con su falta de higiene en la vivienda molesta a sus vecinos o con la acumulación de sustancias peligrosas en la vivienda pone en peligro al edificio. Son las llamadas actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y están reguladas en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Supuestos de actividades prohibidas en los estatutos, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La lista puede ser enorme y siempre hay que estudiar caso por caso, pero por ejemplo una actividad que puede estar prohibida en los estatutos, es la instalación en una vivienda de apartamentos turísticos.  Una actividad molesta, puede ser un vecino que hace fiestas de manera continua en su vivienda, un bar de copas en un local de la comunidad que no está insonorizado o no tiene un limitador de sonido. Este asunto por ser el más habitual, le dedicaremos un artículo próximamente.

Un ejemplo de actividad insalubre o nociva, sería el propietario u ocupante de la vivienda, que acumula suciedad en la vivienda, o tiene animales sin las condiciones higiénicas adecuadas, afectando los olores a otros propietarios o a todo el edificio.

Y por último actividades peligrosas, puede ser la utilización de una vivienda como laboratorio de sustancias químicas.

Hay que estudiar cada caso concreto y el criterio del Tribunal Supremo, es que no vale una mera molestia puntual, debe exceder el régimen o estado de hecho usual y corriente de las relaciones sociales y que sea de manera notoria y permanente.

Sanciones

Hay que diferenciar, cuando el propietario es infractor, pudiéndosele privarle de su propiedad hasta un plazo de 3 años, teniendo que estar la vivienda cerrada ese tiempo. Si es un arrendatario u ocupante sin título o por otro título, la sanción puede suponer la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento de la finca.

Procedimiento

Es un procedimiento con unos requisitos muy formalista, que si no se cumplen pueden hacer que la Comunidad pierda la demanda. Lo primero es que el Presidente requiera al propietario, arrendatario u ocupante de la vivienda el cese de la actividad prohibida, dañosas,  molesta, insalubre,  nociva, peligrosa o ilícita, mediante una comunicación fehaciente.

Si, después del requerimiento no cesa la actividad,  se convocara una Junta de propietarios, donde se indicara en el orden del día, la demanda a la propiedad objeto de la actividad denunciada, con la autorización al presidente de la comunidad para presentar la demanda y la contratación de abogado y procurador.

Una vez presentada la demanda, se puede pedir en la misma una medida cautelar consistente en que el juzgado requiera al propietario u ocupante de la vivienda la cesación de la actividad denunciada por la comunidad, bajo apercibimiento de desobediencia judicial.

Una cuestión de pruebas

En esta línea, se debe reiterar que la prueba es fundamental, no caben unas simples manifestaciones o un interés subjetivo, la acreditación de la infracción debe ser plena y convincente para lograr que los Tribunales tomen la decisión, tan grave, de privar temporalmente del derecho dominical o de resolver un contrato. Por eso se aconseja asesorarnos por un abogado, para que nos ayude a lograr las pruebas necesarias antes de presentar la demanda e ir al procedimiento con las máximas garantías.

Conclusiones

Es quizás, junto a la morosidad, uno de los problemas más graves que puede padecer una Comunidad o afectar a un propietario, que afecta a la salud de una persona y devalúa el valor de su propiedad. La ley establece un procedimiento específico para luchar contra quien atente contra la tranquilidad y convivencia en una comunidad, es un procedimiento formalista, que debe ser tutorizado desde el principio por un abogado y donde la obligación de la Comunidad de probar de manera inequívoca la actividad prohibida, dañosas,  molesta, insalubre,  nociva, peligrosa o ilícita es lo que va a determinar la solución o no del problema.

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